Immobilienrecht: Alles rund ums Häusle

Kaufverträge für Immobilien prüfen lassen?

Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung – Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden? – Lassen Sie Ihren vorhandenen Kaufvertrag von einem Fachanwalt für Immobilienrecht überprüfen!

Diese Prüfung durch einen Rechtsanwalt ist dringend anzuraten, wenn Sie einen Vertragsentwurf der Gegenseite oder des Notars erhalten haben, denn der Entwurf enthält möglicherweise für Sie nachteilige Formulierungen, die jedoch noch verhandelbar sind. Gerne erläutere wir Ihnen, welche Änderungen möglich und für Sie vorteilhaft sind und begleiten Sie durch den Kaufprozess.

Sollten Sie ferner bestimmte Punkte im Kaufvertrag geregelt haben wollen oder konkrete Änderungsvorschläge haben, werde wir diese auf ihre rechtliche Umsetzbarkeit prüfen als Ihre rechtliche Vertretung ggf. überarbeitet in den Vertrag einarbeiten.

Zunächst ist zu prüfen, ob das Kauf- bzw. Verkaufsobjekt präzise definiert ist, denn nur was im Vertrag genannt ist, wird auch tatsächlich verkauft respektive erworben – egal ob es sich um ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück handelt. Hierzu sieht der Notar das jeweilige Grundbuch ein und gibt die dort gemachten Angaben in dem Vertrag wieder. Aus diesen Angaben können die Parteien ersehen, um welche Immobilie es sich handelt und wie diese – beispielsweise durch Grundschuld oder Wegerecht – belastet ist.

Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie können aus juristischer zahlreiche Fehler begangen werden, die im Nahhinein sehr kostspielig werden können. Sie sollten Ihren Vertrag vor der notariellen Beurkundung prüfen und sich zu dem beabsichtigten Kaufvertrag einer Immobilie vorher eingehend beraten lassen.

Mängel an gekaufter Immobilie: Was kann ich tun?

Nach der notariellen Beurkundung sind Sie in der Regel an den Vertrag gebunden und Änderungen am Vertrag sind dann regelmäßig nicht mehr möglich. Doch was können Sie tun, sollte sich das Verkaufsobjekt nachträglich als mangelbehaftet herausstellen?

Grundsätzlich gilt für Baumängel eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab dem Kaufdatum bzw. der Abnahme der Immobilie. Diese Verjährungsfristen gelten auch für verdeckte Mängel, die erst innerhalb der Frist oder gar nach deren Ablauf sichtbar werden.

Regelmäßig wird jedoch in Immobilienkaufverträgen von Bestandsobjekten die Gewährleistung / Mängelhaftung ausgeschlossen. Daher ist es wichtig, die Immobilie vor Abschluss des Kaufvertrages auf Mängel hin prüfen zu lassen, beispielsweise durch einen Bausachverständigen.

Von diesen Fristen gelten jedoch zwei wesentliche Ausnahmen:

• Arglistig verschwiegene Mängel: In diesen Fällen beginnt die dreijährige Verjährungsfrist erst mit dem Zeitpunkt der Aufdeckung des Mangels; arglistig verschwiegene Mängel fallen auch nicht unter einen Haftungs-/ Gewährleistungsausschluss
• Rechtsmängel: Hierunter versteht man grundbuchliche Belastungen sowie nicht-offengelegte Miet- bzw. Pachtverträge. Hier beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre.

Sollten Sie an einer erworbenen Immobilie Mängel feststellen, haben Sie selbstverständlich das Recht eine Nachbesserung zu verlangen. Erst wenn diese auch nach einer angemessenen Fristsetzung nicht erfolgt, können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten (sofern es sich bei den Mängeln nicht lediglich um Bagatellen handelt). Alternativ können Sie mit dem Verkäufer vereinbaren, dass die Mängel nicht beseitigt werden, dafür aber der Kaufpreis gemindert wird.

Eine Ausnahme stellt auch in hier wieder die arglistige Täuschung dar. Im Falle arglistig verschwiegener Mängel können Käufer den Vertrag unter Umständen sofort anfechten, das heißt, ohne dem Verkäufer eine Frist zur Mängelbeseitigung setzten zu müssen. Dies hängt aber von dem „Ausmaß“ des Mangels ab.

Drüber hinaus besteht eventuell ein Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Sachmangel weitere Schäden verursacht hat, wie zum Beispiel einen Schwelbrand aufgrund einer fehlerhaften Elektrik. Schadenersatzansprüche bestehen aber nur bei einem Verschulden des Verkäufers. Dieses wird jedoch von Gesetztes Wegen grundsätzlich erst einmal vermutet, das heißt, der Verkäufer muss seine Unschuld beweisen.

Anwaltliche Beratung bei Sachmängeln an einer Immobilie

Der Gesetzgeber hat die Rechte und Pflichten beider Parteien im Falle von Baumängeln also genau geregelt. Die beteiligten Parteien haben jedoch das Recht, abweichende Vereinbarungen zu treffen. Die Herausforderungen für Käufer wie Verkäufer von Immobilien liegen jedoch meist in der praktischen Auslegung der jeweiligen Regeln. Wann ist ein Baumangel eine Bagatelle? Ist es in meinem konkreten Fall besser den Mangel beseitigen zu lassen oder sich auf eine Preisminderung zu einigen? Wie kann der Verkäufer Schadenersatzansprüche abwehren? Und was ist, wenn sich beide Seiten nicht einig sind, ob überhaupt ein Baumangel vorliegt?

Zur Klärung dieser Fragen ist eine fundierte Sachkenntnis über die ständige Rechtsprechung und relevante Präzedenzfälle in Fragen des Immobilienrechts unerlässlich. Wir prüfen für Sie, welche Ansprüche Ihnen zustehen, beraten Sie hinsichtlich Ihrer Handlungsoptionen und vertreten Sie als Ihr Rechtsbeistand im Immobilienrecht bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung dieser Ansprüche.