Die Mieterhöhung
Während der Dauer eines Mietverhältnisses steht dem Vermieter unter gewissen Voraussetzungen das Recht zu, eine Mieterhöhung vom Mieter zu verlangen. Dadurch werden die Mietpreise an die allgemeine Preissteigerung angepasst. Je nach Art der Miete und des Mietobjekts gelten für die Mieterhöhung unterschiedliche gesetzliche Vorgaben. So darf beispielsweise gemieteter Wohnraum nicht, eine Gewerbeimmobilie hingegen schon zum Zwecke der Mieterhöhung gekündigt werden. Hingegen sind Mieterhöhungen bei der Vereinbarung von Staffel- oder Indexmiete nur ausnahmsweise möglich.
Die beiden am häufigsten auftretenden Formen der Mieterhöhung und daher nachfolgend näher erläuterten, sind die Mieterhöhung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und die Mieterhöhung nach einer Modernisierung (559 BGB).
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt voraus, dass die bisherige Miethöhe mindestens 15 Monate vor Erhöhung unverändert bestand. Dabei bleiben Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Nebenkosten unberücksichtigt.
Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden oder ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall ausgeschlossen ist.
Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vor Ort in einem bestimmten Zeitraum vereinbart worden ist. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält:
- Er kann sich hierzu auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- oder auf eine bestimmte Anzahl Vergleichswohnungen berufen,
- oder er kann eine Mieterhöhung aber auch mit dem örtlichen Mietspiegel, dem qualifizierte Mietspiegel oder der Mietdatenbank begründen.
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Besonders relevant ist der qualifizierte Mietspiegel
Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels hinweisen. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt.
Eine Mieterhöhung darf jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Das heißt aber nicht, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete immer zulässig ist.
Eine zweite Begrenzung stellt oft die sog. Kappungsgrenze dar. Dies bedeutet, dass die Miete binnen dreier Jahre um maximal 20 % erhöht werden darf. In einigen Städten hat die Landesgrenze sogar eine Erhöhung um maximal 15 % verordnet.
Eine Mieterhöhung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Zum Zwecke der Überprüfung räumt das Gesetz dem Mieter eine Überlegungsfrist ein. Daneben steht ihm ein Sonderkündigungsrecht selbst im Falle befristeter Mietverträge zu. Macht er von seinem Kündigungsrecht Gebrauch, so endet das Mietverhältnis ohne, dass die Mieterhöhung eintritt.
Sofern der Mieter bis zum Ende der Überlegungsfrist weder zugestimmt, noch gekündigt hat, besteht für den Vermieter die Möglichkeit die Zustimmung des Mieters einzuklagen. Das Gericht prüft dann die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens und insbesondere die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete besteht für das Gericht keine Bindung an das vom Vermieter gewählte Begründungsmittel.
Mieterhöhung nach einer Modernisierung
Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung. Erhöht sich der Wohnwert durch die Umbaumaßnahmen und folgt daraus eine nachhaltige Energieeinsparung, so kann der Vermieter bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.
In formeller Hinsicht muss eine schriftliche und erläuterte Berechnung, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt durch den Vermieter in Textform vorgelegt werden. Die Erklärung muss eine Kostenberechnung samt notweniger Erläuterungen enthalten. Mängel der Erklärung führen zur Unwirksamkeit der Erklärung; die Mieterhöhungserklärung kann jedoch anschließend nachgeholt werden.
Für eine wirksame Erklärung müssen der Erhöhungsbetrag nachvollziehbar errechnet worden sein, die angefallenen Gesamtkosten müssen ausgewiesen sein. Des Weiteren ist die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen, sowie von Modernisierung- und Instandhaltungskosten getrennt erforderlich. Wurden durch die Maßnahme mehrere Wohnungen modernisiert muss auch hierfür eine nachvollziehbare Aufschlüsselung erfolgen.
Nicht umlagefähig sind jedoch Zinsen für Kredite, Verwaltungskosten, Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen, Mietausfälle durch zeitweise unbewohnbare Wohnungen / Mietminderungen und Ansprüche des Mieters, die im Rahmen der Arbeiten entstanden sind (z. B. Hotelkosten).
Außerdem dürfen Instandsetzung- bzw. -haltungskosten nicht dem Mieter auferlegt werden, da diese vom Vermieter zu tragen sind.
Daneben hat der Vermieter staatliche Fördergelder oder Zinsbegünstigungen von den Modernisierungskosten abzuziehen.
Um dem Mieter die Überprüfung der Berechnungen zu ermöglichen, hat er das Recht die Dokumente des Vermieters einzusehen.
Darüber hinaus steht dem Mieter bei Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen ein Sonderkündigungsrecht zu.
Dagegen gilt eine bestehende Kappungsgrenzen ebenso wenig wie sonstige Mieterhöhungsbegrenzungen. Für weitere Mieterhöhungen, die unabhängig von der Modernisierungsmaßnahme und nach deren Durchführung erfolgen sollen, gelten jedoch wieder die oben angeführten Regelungen, sodass eine Mieterhöhung etwa erst wieder nach Unterschreiten des Mietspiegelniveaus zulässig ist.
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