Das neue WEG-Recht – Chancen und Risiken bei Sanierung und Modernisierung

Zum 01.12.2020 ist eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft getreten, das ‚keinen Stein auf dem anderen gelassen‘ hat. Eines der zentralen Absichten des Gesetzgebers war es, die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen wesentlich zu vereinfachen. Diese Änderungen haben weitreichende Konsequenzen sowohl für das Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer, als in der Beschlussfassung und Protokollierung der Verwalter.

1. Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit – wer zustimmt, zahlt

Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (also über alles, was über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht) sind nach § 20 Abs. 1 WEG in Zukunft nunmehr mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es wie vormals auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Daher muss sich nun jeder Wohnungseigentümer genau überlegen, ob er einer solchen Maßnahme zustimmt, denn wer zustimmt, bezahlt. Der Verwalter muss daher die Abstimmungen mindestens mit den Namen derer, die dafür gestimmt haben, protokollieren.

Ausnahmen von diesem Grundsatz (wer dafür ist, zahlt) sind Folgende:

• Alle Wohnungseigentümer haben die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde, § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer tritt jedoch auch in diesem Fall nicht ein, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Durch diese Einschränkung sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt werden.
• Eine Verteilung der Kosten auf alle Eigentümer (auch auf diejenigen, die nicht zugestimmt haben) ist auch dann vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Dies ist im Einzelfall auch mit Hilfe technischer Angaben zu den Bauteilen zu ermitteln.

2. Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen

Wohnungseigentümer haben bei bestimmten baulichen Veränderungen künftig einen Anspruch darauf, dass diese durchgeführt wird (Anspruch auf das „ob“ der Durchführung). Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt dann aber dennoch über das „wie“ der Durchführung. Es geht um folgende Maßnahmen, wobei er dann bei einer Gestattung die Kosten zu tragen hat: 

• Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug,
• Barrierefreier Aus- und Umbau für Menschen mit Behinderung,
• Maßnahmen zum Einbruchsschutz,
• Zugang zu einem schnellen Internetanschluss (Glasfaseranschluss).

Grenzen der baulichen Veränderungen:

Aber der Beschuss baulicher Veränderungen ist auch Beschränkungen unterworfen.

Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen und können nicht verlangt werden, wenn sie zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Was das bedeutet, ist noch offen und muss durch die Rechtsprechung geklärt werden. Was eine unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer gegenüber anderen betrifft, dürfte allerdings die bislang zu den Maßnahmen der Modernisierung ergangene Rechtsprechung weiter maßgeblich bleiben.

Fazit

Sowohl für die einzelnen Wohnungseigentümer ergeben sich neue Risiken und Strategien im Abstimmungsverhalten. Bei baulichen Maßnahmen ist nun ein ‚Verstecken hinter der Mehrheit‘ nicht mehr möglich. Jeder einzelne Wohnungseigentümer übernimmt auch finanziell eine eigene Verantwortung.

Für Verwalter ergeben sich neue Haftungsrisiken insbesondere bei Protokollierungsfehlern.

Sofern ein Wohnungseigentümer auf Grund falscher Protokollierung zur Kasse gebeten wird, sind Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter zukünftig nicht mehr auszuschließen.