Kündigung des Mietvertrages

Die Kündigung

Üblicherweise findet das Mietverhältnis nach einer Kündigung durch eine Mietvertragspartei ein Ende. Für die Kündigung gelten unterschiedliche Vorgaben für Vermieter und Mieter, insbesondere hinsichtlich eventuell bestehender Kündigungsgründe, sowie einzuhaltender Kündigungsfristen. Dabei ist zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung zu unterscheiden.

Häufig kommt es auch zu Eigenbedarfskündigungen.

Eine Besonderheit ist bei der Umwandlung in Wohnungseigentum zu beachten: Wird erst nach Einzug des Mieters Wohnungseigentum an der Wohnung gegründet, so sieht das Gesetz in § 575 BGB Sperrfristen von mindestens drei Jahren vor, die vom Vermieter eingehalten werden müssen.

Neben der klassischen Kündigung besteht ferner die Möglichkeit einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Dies wird jedoch nur dann als sinnvolle Alternative gegeben sein, sofern sich die Mietvertragsparteien mit dem Auszug an sich, sowie dem Beendigungsdatum einverstanden sind. Aus Beweis- und Klarstellungsgründen sollte eine solche Aufhebungsvereinbarung unbedingt schriftlich festgehalten werden. Daneben gilt es auch die Widerrufsvorschriften bei Haustürgeschäften zu beachten.

Zu den häufigsten Kündigungsgründen finden Sie nachfolgend weitere Informationen.

Sowohl in diesen, als auch in allen weiteren Kündigungssituationen beraten und vertreten wir Sie – sofern erforderlich – außergerichtlich und vor Gericht.

Außerordentliche (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses

Die außerordentliche Kündigung kann überwiegend ohne Einhaltung einer gesetzlichen Frist erfolgen. Aus diesem Grund, wird sie häufig auch als fristlose Kündigung bezeichnet. Voraussetzung einer solche Kündigung ist, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Beendigungszeitpunkt mittels ordentlicher Kündigung nicht zumutbar ist. Um eine Unzumutbarkeit feststellen zu können, ist die Betrachtung des jeweiligen Einzelfalls erforderlich und kann nur nach Abwägung der beiderseitigen Interessen festgestellt werden.

Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter

Unter bestimmten Umständen ist es Mietern nicht zumutbar, auch nur verkürzte Kündigungsfristen einzuhalten. Dann können sie von der Möglichkeit zur außerordentlichen fristlosen Kündigung Gebrauch machen.

Je nach Stadium des Mietverhältnisses verzichten die Mieter dann schon auf den Einzug oder sie ziehen in Folge der Kündigung aus. Eine Pflicht zu weiteren Entrichtung der Miete über den Auszugstermin hinaus besteht dann nicht, wenn die außerordentliche fristlose Kündigung wirksam war.

Die Voraussetzungen für eine solche Kündigung durch den Mieter liegen beispielsweise vor, wenn

• die Wohnung vom Vermieter nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt wird,
• nach dem Einzug der Gebrauch an der Wohnung oder an Teilen der Wohnung wieder entzogen wird,
• wenn das Bewohnen von Räumen der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist (z.B. Schimmelbefall) und die Gesundheitsgefährdung nicht vom Mieter selbst zu vertreten ist,
• wenn durch den Vermieter oder andere Hausbewohner schwerwiegende Belästigungen erfolgen bzw. den Hausfrieden auf andere Weise stören (z.B. unerlaubtes Eindringen des Vermieters in die Wohnung oder unzumutbare Belästigungen durch andere Hausbewohner).

Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter

Den Vermieter trifft die Pflicht, den Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben anzugeben.

Die Voraussetzungen für eine solche Kündigung durch den Mieter liegen beispielsweise vor, wenn

• ein Zahlungsverzug des Mieters aufgetreten ist, wobei der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug gerät oder der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug und keine Rechtfertigung des Mieters für das Einbehalten der Miete bestand, z.B. aufgrund Mietminderung,
• schwerer Vertragsverletzung oder schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters begangen wurden,
  der Hausfrieden durch den Mieter schwer gestört wurde,
• ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung stattfand,
• die Wohnung völlig vernachlässigt wurde und sich dies negativ auf die Haussubstanz auswirkt,
• eine Überbelegung der Wohnung eingetreten ist,
• eine unerlaubte Untervermietung erfolgt ist,
• die Benutzung des gemieteten Wohnraums mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist.

Grundsätzlich ist im Vorfeld einer außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung mit Fristsetzung erforderlich, nur in Ausnahmefällen ist eine solche nicht notwendig.

Wir beraten Sie gerne über die Voraussetzungen und Möglichkeiten der Kündigung und ob in Ihrem Fall auf eine Abmahnung verzichtet werden kann.